Das Gebäudemodernisierungsgesetz gibt Eigentümern wieder mehr Freiheit bei der Heizungswahl. Für Vermieter ist diese Freiheit aber kein Freifahrtschein: Wer künftig auf neue fossile Heiztechnik setzt, übernimmt ab 2028 einen größeren Teil der laufenden Kostenrisiken selbst. Genau deshalb wird grüne Wärmeversorgung für Immobilieninvestoren vom Nachhaltigkeitsthema zum Renditeschutz.

Die neue Realität: Fossile Wärme wird zum Vermieterrisiko

Der aktuelle Haufe-Beitrag analysiert eine Änderung, die in der öffentlichen Diskussion leicht übersehen werden kann. Viel Aufmerksamkeit lag zuletzt auf der Frage, dass Eigentümer mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz wieder freier entscheiden können, welche Heizungsanlage sie einbauen. Die wirtschaftlich entscheidende Botschaft steckt jedoch in der Reform des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes: Vermieter, die in vermieteten Wohngebäuden auf neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen setzen, müssen künftig einen deutlich größeren Teil bestimmter laufender Kosten selbst tragen.

Damit verschiebt sich die Debatte. Es geht nicht mehr nur darum, ob eine fossile Heizung formal wieder erlaubt ist. Für Immobilieninvestoren ist die zentrale Frage: Welche Heizlösung schützt den laufenden Cashflow, reduziert regulatorische Risiken und verbessert die Zukunftsfähigkeit des Gebäudes?

Die Reform macht deutlich: Fossile Systeme bleiben zwar als Option im Markt, werden aber mit Kostenfolgen versehen. Wer heute eine Investitionsentscheidung trifft, entscheidet damit auch über Betriebskosten, Umlagerisiken, Mieterakzeptanz, ESG-Profil und langfristige Werthaltigkeit des Objekts.

Was sich konkret ändert

Das bisherige CO₂-Kostenaufteilungsgesetz trat zum 1. Januar 2023 in Kraft und regelt, welchen Anteil der CO₂-Kosten Vermieter und Mieter jeweils tragen. Bislang hängt die Verteilung im Wohngebäudebestand im Grundsatz von der energetischen Qualität des Gebäudes ab: Je höher der CO₂-Ausstoß, desto höher der Vermieteranteil.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wurde dieses System erweitert. Der Haufe-Artikel beschreibt, dass das Gesetz nicht mehr nur die klassische CO₂-Kostenaufteilung adressiert, sondern auch neue Kostenpositionen bei bestimmten neu eingebauten fossilen Heizungsanlagen erfasst.

Wichtig ist: Das bisherige Stufenmodell bleibt grundsätzlich bestehen. Bei bestimmten neu eingebauten Anlagen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz entsteht jedoch eine neue Sonderlogik. Für Investoren bedeutet das mehr Komplexität in der Kalkulation und weniger Sicherheit, dass laufende Kosten vollständig über die Betriebskosten weitergegeben werden können.

Zusätzlich entstehen neue Informations- und Abrechnungspflichten. Selbstversorgende Mieter können Erstattungsansprüche geltend machen, und Vermieter müssen unter bestimmten Voraussetzungen aktiv in Textform informieren. Die Heizungsentscheidung wird damit nicht nur technisch, sondern auch mietrechtlich und administrativ relevanter.

Die strategische Botschaft: Technikfreiheit ersetzt keine Wirtschaftlichkeitsprüfung

Politisch klingt Technologieoffenheit zunächst nach Entlastung. Für Immobilieninvestoren kann sie aber zur Falle werden, wenn die Investitionsentscheidung nur auf den Einbaupreis einer Anlage schaut und nicht auf den gesamten Lebenszyklus.

Eine neue fossile Heizung kann in der Anschaffung zunächst vertraut wirken. Im Betrieb trägt sie jedoch ein Bündel aus Preis- und Regulierungsrisiken: CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte, mögliche Mehrkosten durch klimaneutrale Brennstoffanteile, steigende Anforderungen an Transparenz in der Abrechnung und die Unsicherheit künftiger politischer Anpassungen.

Der Haufe-Artikel macht damit sichtbar, was PAUL seit Langem strategisch adressiert: Die Wärmewende im Bestand entscheidet sich nicht allein an der Frage, welche Technologie eingebaut werden darf. Entscheidend ist, welche Lösung Investoren langfristig von fossilen Kostenrisiken befreit und gleichzeitig für Mieter eine bezahlbare, verlässliche Wärmeversorgung ermöglicht.

Wie sieht die PAUL Strategie hierzu aus?

PAUL verfolgt das Ziel, grüne Wärmeversorgung schneller, effizienter und wirtschaftlich planbar in Bestandsgebäude zu bringen. Genau das ist die Antwort auf die neue Risikolage für Vermieter.

Denn der Kern der Herausforderung lautet: Immobilieninvestoren brauchen Lösungen, die nicht erst in zehn Jahren wirken, sondern heute in der Portfoliosteuerung, in der Finanzierung, im ESG-Reporting und in der Betriebskostenlogik helfen. Während Fernwärme in vielen Gebieten eine wichtige Rolle spielen kann, benötigt ihr Ausbau häufig lange Planungs- und Bauzeiten. In vielen Beständen ist deshalb eine dezentrale, grüne Wärmeversorgung der schnellere und kontrollierbarere Weg.

Hier setzt PAUL an: mit einer grünen Wärmeversorgung, die Wärmepumpen, intelligente Betriebsführung, digitale Analyse und laufende Optimierung verbindet. Ziel ist nicht nur der Austausch einer einzelnen Anlage, sondern ein neues Betriebsmodell für den Gebäudebestand: weniger fossile Abhängigkeit, mehr Transparenz, bessere Steuerbarkeit und eine planbare Transformation über ganze Portfolios hinweg.

Für Eigentümer und Investoren wird das strategisch relevant, weil sich die wirtschaftliche Logik verschiebt. Früher war fossiles Heizen oft der vermeintlich einfachste Standard. Künftig wird es zunehmend erklärungsbedürftig, warum ein Investor ein System wählt, das CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und weitere Preisrisiken im Objekt belässt.

Investoren Handlungsempfehlung 1: 
Portfolio-Risiko sichtbar machen

Der erste Schritt ist ein CO₂- und Wärmerisiko-Check auf Portfolioebene. Investoren sollten nicht warten, bis die nächste Heizungsanlage ausfällt oder eine neue Betriebskostenabrechnung zum Problem wird. Jedes Objekt braucht eine klare Risikokategorie: Wie hoch ist der fossile Anteil? Wie alt ist die Anlage? Welche Kosten können künftig nicht mehr vollständig umgelegt werden? Wie wirkt sich ein steigender CO₂-Preis auf den NOI aus?

PAUL Empfehlung: Ein digitaler Wärme- und Betriebskostencheck sollte neben dem technischen Zustand auch die regulatorischen Kostenpfade abbilden. Dadurch entsteht eine Prioritätenliste: Welche Gebäude sollten zuerst dekarbonisiert werden? Wo ist eine Wärmepumpe schnell realisierbar? Wo braucht es Übergangslösungen oder Quartierskonzepte?

Investoren Handlungsempfehlung 2: 
Grüne Wärme vor dem Heizungsausfall planen

Viele Fehlentscheidungen entstehen unter Zeitdruck. Wenn eine Anlage ausfällt, zählt häufig die schnellste Ersatzlösung. Genau dann droht die Rückkehr zur fossilen Standardentscheidung – mit langfristigen Kostenfolgen.

Investoren sollten deshalb schon vor dem technischen Lebensende der Anlage prüfen, welche dezentrale grüne Wärmeversorgung möglich ist. Das gilt besonders für Mehrfamilienhäuser, in denen die Betriebskostenakzeptanz der Mieter, die Abrechnungsfähigkeit und die technische Einbindung entscheidend sind.

PAUL Empfehlung: Für priorisierte Objekte sollte frühzeitig ein Umsetzungsfahrplan entstehen: technische Machbarkeit, Stromanschluss, Aufstellflächen, Schallschutz, hydraulische Einbindung, Betriebsführung und Finanzierungsmodell. So wird aus einer Notfallentscheidung eine Investorenstrategie.

Investoren Handlungsempfehlung 3: 
Wärme als Service- und Cashflow-Modell denken

Die neue CO₂-Kostenaufteilung zeigt, dass die klassische Logik „Heizung kaufen, Kosten weitergeben“ an Grenzen stößt. Für Investoren wird es attraktiver, Wärmeversorgung als professionell gemanagtes Service- und Betriebsmodell zu organisieren.

Ein solches Modell kann mehrere Ziele verbinden: geringere fossile Risiken, planbarere Kosten, bessere Datenqualität, ESG-Fortschritt und eine stärkere Argumentation gegenüber Mietern, Banken und Investoren. Gerade in größeren Portfolios entsteht dadurch Skalierung: Nicht jedes Objekt muss einzeln neu erfunden werden; technische Standards, Monitoring und Betriebserfahrung können systematisch übertragen werden.

PAUL Empfehlung: Immobilieninvestoren sollten prüfen, wo PAUL Net Zero und eine grüne Wärmeversorgung als Contracting- oder Servicemodell eingesetzt werden können. Der Vorteil liegt nicht nur in der Technik, sondern im Betrieb: Die Wärmeversorgung wird aktiv gesteuert, laufend optimiert und auf ein klimafähiges Zielbild ausgerichtet.

Fazit: Fossile Freiheit ist kein Renditeversprechen

Der Haufe-Artikel bringt einen zentralen Punkt auf den Tisch: Das Gebäudemodernisierungsgesetz erweitert die Wahlmöglichkeiten, verschiebt aber zugleich Kostenrisiken stärker auf Vermieter. Für Immobilieninvestoren ist das keine Randnotiz, sondern ein Signal für die Portfoliostrategie.

Wer heute auf neue fossile Wärme setzt, kauft nicht nur eine Heizung. Er übernimmt ein langfristiges Kostenprofil aus CO₂-Bepreisung, Netzentgelten, Pflichtbrennstoffen, Abrechnungsaufwand und regulatorischer Unsicherheit. Wer dagegen frühzeitig in grüne Wärmeversorgung investiert, reduziert diese Risiken und stärkt die Zukunftsfähigkeit seiner Gebäude.

Für PAUL bestätigt die Reform die strategische Richtung: Grüne Wärme muss schneller in den Bestand, wirtschaftlich planbar für Eigentümer und bezahlbar für Mieter. Genau dort entsteht der größte Hebel für Immobilieninvestoren – nicht irgendwann, sondern jetzt.

_{Quellenbasis:}

• _{Haufe Online Redaktion: „CO2-Kosten: Vermieter zahlen deutlich mehr“, veröffentlicht am 04.08.2026.}
• _{Bundesregierung: „Neues Gebäudemodernisierungsgesetz“, veröffentlicht am 29.07.2026.}
• _{Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich, BGBl. 2026 I Nr. 226, Geltung ab 29.07.2026.}